Одним із головних показників розвитку в країні нормальних ринкових відносин є стан ринку нерухомості в цілому і його окремих секторів. Важливе значення українського ринку нерухомості як сектора економіки підтверджується його високою часткою у валовому національному продукті, високим рівнем доходів до бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості, високим рівнем зборів до бюджету від податків на нерухомість і угод з нею.

Про ситуацію на ринку нерухомості і не тільки, ГУРТу в форматі PRоГОну розповів Артур Пилипчук – голова правління Київського відділення Асоціації фахівців з нерухомості України.

ГУРТ: Пане Артуре, як виникла ідея створення Асоціації?

Асоціацію фахівців з нерухомості України засновано в 1995 році, коли в Україні тільки-но починав формуватися ріелторський ринок послуг. Це зумовило потребу обміну інформацією, технологіями, ноу-хау та, передусім, інформацією про об’єкти нерухомості. Адже в ті роки ще не була розвинена та сформована інформаційна база. Ріелтори почали проводити неформальні зустрічі, а згодом – виникла потреба їх формалізувати. Саме тоді й виникла ідея створити громадську організацію, до якої будуть входити найактивніші та професійні спеціалісти ринку нерухомості.

ГУРТ: Які основні напрямки діяльності Асоціації?

Насправді їх дуже багато. З повни переліком ви можете ознайомитися на нашому сайті  – це 34 переваги, які мають наші члени. По-перше, для тих хто хоче стати ріелтором, Асоціація проводить навчання. Людина отримує базові знання, які необхідні, щоб якісно працювати на ринку нерухомості. Після базового навчання, проводиться підвищення кваліфікації – тренінги та семінари.

Мабуть, у Вас виникає питання, для чого ж тоді ці всі організації створюються? Поясню. Ідея об’єднання бере свій початок з давніх часів, коли первісна людина полювала на мамонтів. Людина не могла сама впоратися з мамонтом та потребувала допомоги від інших. І вже разом вони могли досягнути бажаної мети. Так само і тут, якщо ріелтор чи ріелторська компанія не може самостійно замовити семінар чи майстер-клас, то, об’єднавшись, ми це можемо зробити. Також, декілька разів на рік Асоціація проводить масштабні події – Ялтинська Міжнародна Конференція та Одеська науково-практична Конференція.

ГУРТ: Скільки членів входить до Асоціації?

На разі, близько тисячі. Звісно ж є ротація: хтось вступає, хтось виходить. Нашим досягненням є те, що більшість організацій закрилися або суттєво зменшились під час кризи, а ми навпаки спостерігаємо збільшення кількості наших членів за останні роки.

Сьогодні Асоціація – найчисельніша та найвпливовіша ріелторська громадська організація. Тільки наша Асоціація має доступ до лобіювання інтересів ріелторів, її включено до робочої групи, яка розробляє законопроект про регулювання ріелторської діяльності.

ГУРТ: Які нововведення передбачає цей законопроект?

Поки важко говорити про те, який буде текст закону, і чи буде він взагалі. Але попередньо можу сказати, що вже є перелік основних питань для розгляду. А саме: питання, які стосуються кваліфікаційних вимог до ріелторів – питання освіти (Чи обов’язкова вища освіта для ріелтора? Чи потрібна спеціалізована освіта? Чи необхідно мати вищу освіту та спеціалізовану одночасно?), питання судимості. Також планується ввести обов’язкову реєстрацію та сертифікацію ріелторів.

Саме для цього Асоціація проводить навчання за спільною програмою з Фондом державного майна України, після закінчення якого видається сертифікат, затверджений Фондом. Проте існують інші організації, які видають свої сертифікати, але вони не затверджені жодною державною установою. Наступним обов’язковим кроком є підвищення кваліфікації. Світ стрімко розвивається, змінюється. Законодавче поле, в якому працюють ріелтори, також змінюється. Якщо ріелтор отримав освіту ще у 90-ті роки, то, звичайно, йому потрібно пройти підвищення кваліфікації.

ГУРТ: На разі є багато людей, які самостійно займаються ріелторською діяльністю. Чому їм варто вступати до Асоціації?

Як я вже говорив, ми зібрали 34 переваги для членів організації. Основні з них – освіта, обмін технологіями та інформацією. На сайті Асоціації створюється база об’єктів та унікальна база реальних угод. Чому унікальна? Сьогодні є лише бази пропозицій, а от реальні угоди ніхто не фіксує. А ця інформація – дуже важлива, тому що, спираючись на неї, можна з найбільшою точністю визначити вартість аналогічних об’єктів.

Асоціація сприяє участі її членів у різноманітних заходах, ми надаємо суттєві знижки, якщо проводимо захід або якщо є його учасником. Також варто звернути увагу на юридичний момент: багато людей називають себе ріелторами, але чи дійно вони ріелтори? Взагалі слово «ріелтор» запатентовано Національною асоціацією ріеєлторів США і тільки одна організація в Україні має право його використовувати. Таке право було надано нашій Асоціації у 2005 році. Тільки її члени юридично мають право використовувати поняття «ріелтор» і називатися «ріелторами». Інші повинні використовувати поняття «фахівці з нерухомості» чи «брокери».

ГУРТ: Яка ситуація сьогодні спостерігається на ринку нерухомості?

Кажучи одним словом, – стабільна. Я б сказав навіть, депресивно стабільна. Протягом останніх двох-трьох років не спостерігається суттєвих змін на ринку нерухомості. Ринок нерухомості характеризується двома чинниками: активністю та цінами.

Щодо ціни, то з початком кризи вона зменшилась. Варто було б розглядати кожний сегмент окремо, бо є житлова, комерційна, заміська нерухомість, є оренда і купівля-продаж, є еліт, економ і бізнес сегмент. В кожному з цих півсегментів ринок поводить себе по-різному. Але, якщо все ж узагальнити, то близько в 2 рази знизилися ціни в порівнянні з докризовим періодом. За останні два роки різниця між ціною пропозиції та цінами реальних угод зменшилася і складає близько 5%. Це важливо для того, щоби орієнтуватися на ринку.

Ще три роки тому було важко визначити вартість об’єкта нерухомості. А сьогодні, з невеличкою похибкою, можна це зробити. Майже не можливо сказати, чи змінювалась реальна ціна? Я вважаю, що вона майже не змінювалася. Саме для цього була створена база реальних угод. А от ціна пропозиції знизилася, якраз за ці два-три роки ми бачимо зменшення цін пропозицій десь на 15-20%.

Щодо другої складової – активності, то вже два роки поспіль спостерігається невеличке збільшення кількості угод. Якщо брати закони ринку нерухомості, то після збільшення кількості операцій на ринку оренди – зростає вартість оренди, що, у свою чергу, призводить до збільшення кількості операцій на ринку нерухомості. Зараз ми спостерігаємо збільшення операцій на ринку оренди та невеличке зростання цін на ринку оренди.

ГУРТ: Пане Артуре, які об’єкти нерухомості користуються найбільшим попитом?

Як і в оренді, так і в купівлі-продажу клієнти шукають економ сегмент. Сьогодні найдешевше житло користується найбільшою популярністю.

ГУРТ: На скільки мені відомо, орендувати квартиру в Києві коштує в середньому 6% на рік від її вартості, а взяти іпотечний кредит – 17%. Тож, знімати все життя житло в оренду дешевше, ніж купити його в кредит?

Якщо розглядати з математичної чи фінансової точки зору, то так і є. Така ситуація склалася, тому що банки надають іпотечні кредити, які не задовольняють покупців нерухомості. Але є й інша точка зору, коли людина орендуєте помешкання, то, по-перше, вона орендує чуже житло, що може бути облаштоване не зовсім за її смаком, а своє житло кожен облаштовує за власним бажанням. По-друге, є ризик того, що орендодавець не витримає умови договору і може завчасно попросити залишити житло. Із власним житлом таких ситуацій не станеться. По-третє, психологічний фактор, якщо ви орендуєте житло, то ви сплачуєте кошти орендодавцю, а якщо ж ви взяли іпотечний кредит, то сплачуєте з одного боку банку, але й з іншого боку – викуповуєте власне житло. Так, воно буде дорожче, ніж би ви купили його за свої накопичені кошти. Але якщо їх немає, то ця схема дуже зручна. Вона працювала і працює в усьому світі. Більшість людей житло купує не за власні накопичення, а завдяки іпотечним кредитам.

ГУРТ: Європейські футбольні вболівальники не хочуть орендувати житло в Україні на час проведення Євро-2012 із-за високих цін та низької якості житла. У Львові, для прикладу, із-за цих причин майже 40% місць у готелях були вільними. Більшість уболівальників мешкали у Польщі.

Не погоджуюся, що вони не хочуть орендувати. Вони хочуть, але їх не влаштовує співвідношення низької якості та високої ціни. Закони економіки дуже вперті, якщо є дефіцит чогось, то буде й завищена ціна. В нашій країні і до футбольного турніру пропозиція була не дуже велика, а ціна висока. А тут ще й Євро додало олії у вогонь. Це реальний факт і від нього нікуди не дінешся.

ГУРТ: На останок, чи очікувати змінення цін на житло найближчим часом?

Наша Асоціація веде статистику та аналітику і поки-що ми не спостерігаємо передумов для того, щоб найближчим часом відбулися суттєві зміни. Багато хто говорить про те, що можна зменшити вартість житла за рахунок певної низки чинників. По-правді, я не бачу жодних умов ні для зниження, ні для підвищення цін. Люди в нашій країні фінансово не забезпечені, а платоспроможність – головний чинник, який може вплинути на зростання вартості. Тому в найближчі роки значних змін не відбудеться. Але це за умови, якщо не буде глобальних економічних чи політичних потрясінь.

Читайте також:

Хелена Новак: Не лише лідери мають вплив на розвиток громади

Африканська рада в Україні: відмінності мають об’єднувати (відео)

Фото з сайту mirkvartir.ua