Функціонування ОСББ попри численні способи їх «підтримки» чи «популяризації» дуже часто стикається із рядом проблем, які доводиться вирішувати у судових органах. Судова практика у спорах, де стороною виступають ОСББ не завжди є однозначною і послідовною.

Під час аналізу Єдиного державного реєстру судових рішень (далі ЄДРСР) за пошуковими словами «ОСББ», «об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» за господарською/адміністративною формою судочинства налічується понад 3900 судових рішень (постанов, рішень). У більшості судових спорів ОСББ є безпосереднім позивачем у справі. Найбільше судових справ було в 2009 році — 861, 2010 році — 632 справи, а станом на серпень 2011 року — 661 справа.

Аналізуючи такий масив інформації, судові рішення можна розділити за такими категоріями:

• припинення/скасування державної реєстрації (422 рішення);
• надання ОСББ статусу неприбуткової юридичної особи (108 рішень);
• спори щодо допоміжних приміщень (813);
• ОСББ — виконавець житлово-комунальних послуг (76).

Скасування і припинення державної реєстрації ОСББ.

У відповідності до ст. 33 Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців” встановлено, що діяльність юридичної особи припиняється:

• в результаті передання всього свого майна, прав та обов’язків іншим юридичним особам - правонаступникам у результаті злиття, приєднання, поділу, перетворення (реорганізації);
• в результаті ліквідації за рішенням, прийнятим засновниками (учасниками) юридичної особи або уповноваженим ними органом;
• за судовим рішенням;
• за рішенням органу державної влади, прийнятим у випадках, передбачених Законом.

Згідно аналізу в ЄДРСР діяльність ОСББ на підставі рішень суду було припинено шляхом скасування державної реєстрації або припинення юридичної особи. Давайте розглянемо ці два способи припинення діяльності.

Скасування державної реєстрації

Створення об’єднання, а також порядок проведення установчих зборів регламентує стаття 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (далі - Закон “Про ОСББ”), зокрема, ч.1 вказує, що “Об’єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників житлових приміщень, а також власників нежитлових приміщень”.

Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається з не менше трьох власників квартир або нежитлових приміщень.

Варто звернути особливу увагу, що ч.4 ст.6 Закону “Про ОСББ” вказує, що “Повідомлення про проведення установчих зборів направляється власником будинку або ініціативною групою не менше, ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення скеровується у письмовій формі і вручається кожному власнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного”.

Тобто, вищевказана норма імперативно визначає порядок і спосіб повідомлення власників: по-перше, форма повідомлення обов’язково письмова; по-друге, повідомляється кожен власник; по-третє, таке повідомлення вручається власнику або під розписку, або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).

Не менш важливою є ч.9 ст.6 Закону “Про ОСББ”, що гласить: рішення приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував у протоколі із зазначенням результату голосування (“за” чи “проти”). Отже, виникає вже четверта імперативна норма щодо процедури створення об’єднання, що полягає в особистому підписі власника квартири, причому власник має право одного голосу, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності(ч.8 ст.6 Закону “Про ОСББ”).

Частини 9 і 10 ст. 6 Закону “Про ОСББ” також вважаються імперативними, оскільки вказують, що “Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу”, а також “Установчі збори правомочні, якщо на них присутні більше п’ятдесяти відсотків власників”.

Згідно норм права, здійснення державним реєстратором державної реєстрації ОСББ не є преюдиційним фактом, що підтверджує правомірність створення об’єднання, та у разі оспорювання державної реєстрації такого, підлягає доведенню на загальних підставах.

Враховуючи викладені частини Закону, ми встановили шість обов’язковихнорм, яких необхідно дотримуватись під час проведення установчих зборів. На жаль, порушення хоча б однієї з цитованих норм є підставою для скасування державної реєстрації ОСББ як юридичної особи.

В переважній більшості позивачами в даній категорії справ виступають мешканці (юридичні особи) будинку, в якому створено ОСББ або забудовник. Головною позовною вимогою позивачів є неправильна форма повідомлення про проведення установчих зборів (за 14 днів, у письмовій формі, рекомендованим листом). Зауважмо, на цих установчих зборах приймається рішення про створення ОСББ, затвердження положень статуту, обрання правління.

Отже, визнання недійсним лише одного документа може призвести до скасування державної реєстрації ОСББ: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/13418295, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/13652336.

На особливу увагу заслуговують судові рішення, якими відмовлено позивачам вимоги щодо скасування державної реєстрації ОСББ http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/1265011. В даній справі позивач аргументував свої вимоги тим, що не отримував повідомлення про проведення www.reyestr.court.gov.ua/Review/13309953установчих зборів. Представниками ОСББ спростовано дані вимоги шляхом пред’явлення реєстру відправлення рекомендованих повідомлень про проведення установчих зборів та довідку відділення зв’язку,що це підтверджує.

Припинення юридичної особи

Частиною 2 ст. 38 ЗУ “Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців” підставами для постановлення судового рішення щодо припинення юридичної особи, що не пов’язано з банкрутством юридичної особи, є з-поміж інших “неподання протягом року органам державної податкової служби податкових декларацій, документів фінансової звітності відповідно до Закону”

В таких випадках органи ДПІ, здійснивши перевірку, а також склавши відповідний акт, скеровують позов про скасування державної реєстрації. Згідно п.1 ст. 9 Закону України “Про систему оподаткування”, юридична особа зобов’язана вести бухгалтерський облік, звітність про фінансово-господарську діяльність і забезпечувати її зберігання у терміни, встановлені Законом; подавати до державних податкових органів та інших державних органів відповідно до Законів декларації, бухгалтерську звітність та інші документи і відомості, пов’язані з обчисленням і сплатою податків та зборів. У випадку відсутності податкової звітності від юридичної особи більше року, її державна реєстрація може бути припинена рішенням суду http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/16087843, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/13309953.

Внесення ОСББ до реєстру неприбуткових організацій

Частина 7 ст.4 Закону Про ОСББ наголошує, що “Об’єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об’єднання”.

Частими бувають випадки, коли Податкові інспекції відмовляють об’єднанням у внесенні до Реєстру неприбуткових організацій, оскільки його установчі документи не відповідають вимогам пп. 7.11.11. п. 7.11. ст. 7 Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств”, зокрема, в частині розпорядження майном після ліквідації об’єднання.

У даному випадку представнику ОСББ не залишається нічого іншого, як звертатись з позовом до відповідного ДПІ в порядку Адміністративного судочинства.

Позови ОСББ ґрунтуються на наступних вимогах:

• статтею 4 Закону “Про ОСББ” встановлено, що ОСББ є неприбутковою організацією;
• статут ОСББ повністю відповідає Наказу Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 року № 141 «Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя»;
• державна реєстрація ОСББ була проведена у чіткій відповідності до Постанови Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1521 «Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку;
• пунктом 7.11.1. статті 7.11. Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» встановлено, що неприбутковими організаціями є об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, які створені у порядку і у відповідності до чинного законодавства.

Оскільки ОСББ створено у відповідності до чинного законодавства, статутні документи якого повністю відповідають нормативним актам, які регулюють створення та діяльність подібних об’єднань, ба більше, статут ОСББ не містить жодних положень, що відрізняються від тих, які є у затвердженому Типовому Статуті об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, тому ОСББ повинно бути включено до Реєстру неприбуткових організацій (установ) та отримати відповідне рішення ДПІ.

Надаючи правову оцінку вимогам ОСББ та позиціям ДПІ, суд у всіх досліджених судових рішеннях стає на сторону ОСББ, оскільки статут ОСББ відповідає Типовому статуту, а державна реєстрація ОСББ прийшла у відповідності до законодавства http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/1197459, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/12470311, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/9456725, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/1357883.
Аналізуючи практику судів касаційної інстанції з цього питання, можна знайти тільки три ухвали Вищого Адміністративного Суду України у якихскаргу ДПІ залишено без задоволення, а рішення попередніх інстанцій в силі. Натомість, у двох ухвалених рішеннях касаційним судом ДПІ подавало заяву про перегляд Верховним Судом України рішення Вищого адміністративного суду України. ДПІ ставить питання про його скасування, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах. Рішеннями http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/11380496, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/11940988ВАСУ відмовив Державній податкові інспекції у допуску справи до провадження для перегляду Верховним Судом України ухвали, оскільки колегія суддів не вбачає неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах. Враховуючи цю обставину, обговоривши докази заяви та виходячи з мети судового перегляду, колегія суддів не знаходить підстав для допуску заяви до провадження.

Спори щодо допоміжних приміщень

Згідно ст. 11 ЗУ „Про ОСББ” об’єднання після набуття статусу юридичної особи можеприйняти на власний балансвесьжитловий комплекс. Згідно визначення, що міститься в Законі,житловий комплекс- це єдиний комплекс нерухомого майна, що міститьземельнуділянкув установлених межах, розташованогона ній житловогобагатоквартирногобудинкуабо його частиниразом із спорудами та інженерними мережами, щоутворюють цілісний майновий комплекс.

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» спільне майно власників квартир складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їх спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню, загальне майно – у спільній частковій власності. Відповідно до цього Закону співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатися ними в межах, встановлених зазначеним Законом та цивільним законодавством.

Згідно п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Отже, прийнявши на загальних зборах рішення про прийняття будинку на баланс об`єднання, попередній балансоутримувач, у відповідності до Постанови КМУ від 11.10.2002 р. за № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», де затверджено Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, повинен в тижневий термін створити комісію та забезпечити передачу будинку на баланс об’єднання в місячний термін. Спори щодо прийняття та передачі на баланс майна вирішуються у судовому порядку.

У багатьох будинках є велика кількість допоміжних приміщень, що є спільною сумісною власністю членів об`єднання, право власності на які ОСББ змушений відстоювати у судовому порядку. Адже забудовник або попередній балансоутримувач не виявляє особливого бажання передавати у власність такі привабливі квадратні метри, на яких можна заробити чималі кошти від оренди. У більшій мірі мова йде по цокольні або підвальні приміщення будинку, що в рази привабливіші від мансардних площ.

Переважна більшість спорів стосується допоміжних приміщень в новобудовах (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/9005752, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/604810). Зокрема, за вказаним рішенням ОСББ судиться за вбудовано-прибудовані приміщення та паркінг разом зі спорудами, інженерними мережами та допоміжними приміщеннями. В процесі судового засідання ОСББ вимагало проведення будівельно-технічної експертизи для підтвердження факту належності спірного майна до складу допоміжного приміщення будинку. Але з невідомих причин забудовник відмовився надати проектно-кошторисну документацію на будинок, що унеможливило проведення експертизи. Звичайно, існують рішення судів, в процесі здійснення яких проводилась будівельно-технічна експертиза, яка засвідчила, що приміщення будинку відносяться до допоміжних приміщень (технічних) житлового будинку і призначені для забезпечення експлуатації й обслуговування житлового будинку (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/9276169),

У таких судових справах проведення судової експертизи буде вважатись важливим доказом при визначенні статусу приміщення, тому необхідно звернути увагу представникам ОСББ до її проведення, адже її відсутність може вплинути на кінцеве прийняте рішення. За відсутності експертизи суду вкрай важко прийняти рішення на стороні ОСББ(http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/4885648).

Трапляються випадки, коли такою експертизою спірні приміщення визнавались нежитловими, вбудованими, але не допоміжними, які б могли передаватись власникам квартир багатоквартирних будинків у власність (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/868220).В такому випадку згадані приміщення не належать до власності ОСББ.

ОСББ, обґрунтовуючи свої права, посилаються на ст. 41 Конституції України, згідно якої кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності виникає в порядку, визначеному Законом. Згідно ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до Закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно ч. 2 ст. 382 ЦК України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/6535922

Особливу увагу суди звертають на Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004 справа про “права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків”, яким роз`яснено, що “допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього; власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир”.

Отже, за надане Законом право власності на допоміжні приміщення в будинку багатьом об`єднаннямдоводиться позиватись в судові інстанції. Звичайно, Закон стоїть на боці ОСББ, але не всім забудовникам/попереднім балансоутримувачам хочеться віддавати такий ласий шматок у вигляді допоміжних приміщень.

Підсумовуючи, можна стверджувати, що ОСББ звертається в судові інстанції за захистом порушених прав об`єднання. На жаль, тільки суд може поставити крапку у спорі, проте існує і позасудове врегулювання конфліктної ситуації, до якої вкрай рідко звертаються сторони, особливо опоненти ОСББ.
ОСББ — виконавець житлово-комунальних послуг

Єдиний державний реєстр судових рішень станом на серпень 2011 року містив понад 70 судових рішень за тематикою ОСББ — виконавець житлово- комунальних послуг. Позивачами/відповідачами (йде мова про представників ОСББ) є особи, які обізнані в сфері надання комунальних послуг, та готові відстоювати права свого об’єднання від монополістів, до яких належать місцеві водоканали та теплогенеруючі підприємства.

Але перш ніж провести аналіз судової практики, необхідно з’ясувати why-is-why в ланцюжку виробник-виконавець-споживач.У відповідності до ч.4 ст.4 Закону України “Про ОСББ” основною діяльністю об’єднання є здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об’єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг, належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

Згідно пункту 2.2. типового Статуту, затвердженого наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства за № 141 від 22.08.2003 року, завданням та предметом діяльності об’єднання є з-поміж іншого, “забезпечення сприяння членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання”

Основні засади організаційних господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов’язки описані в Законі України „Про житлово-комунальні послуги”(далі ЗУ „Про ЖКП”).

Згідно ч.1 ст.1 ЗУ Про „ЖКГ”, житлово-комунальні послуги – це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. Відповідно до цієї норми Закону до таких послуг можна віднести: водопостачання та водовідведення, теплопостачання, газопостачання та електропостачання. Вказані послуги, крім ЗУ „Про ЖКП”, регулюються такими нормативно-правовими актами: ЗУ „Про питну воду та питне водопостачання”, ЗУ „Про теплопостачання”, Правилами надання населенню послуг з газопостачання, затверджені Постановою КМУ від 09.12.1999р. № 2246, Правилами користування електричною енергією для населення, затвердженими Постановою КМУ від 26.07.1999р. № 1357, Порядком визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді, затвердженого Наказом Держкомунгоспом від 25.04.2005р. № 60. Тільки провівши системний аналіз вищевказаних норм законодавства, ми зможемо визначити місце ОСББ в ланцюжку виробник-виконавець-споживач.

У зв’язку з великою кількістю судових спорів, предметом яких є визначення ОСББ виконавцем з водопостачання та теплопостачання, зупинимось більш детально на наданні цих послуг.

Відповідно до ст.1 ЗУ „Про ЖКП” визначено, що виконавець послуги це - суб’єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору; виробник послуги це - суб’єкт господарювання, який виробляє або створює житлово-комунальні послуги.

Суб’єктами Закону Про “ЖКП” є органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, власники, виробники, виконавці та споживачі житлово-комунальних послуг.

У другому розділі Закону законодавець надає центральному органу виконавчої влади, а також органам місцевого самоврядування повноваження у сфері житлово-комунальних послуг. Зокрема, серед інших до повноважень центрального органу виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства належить “сприяння створенню виконавцями/виробниками систем управління якістю житлово-комунальних послуг відповідно до національних або міжнародних стандартів”.

Більш ширшими повноваженнями щодо визначення виконавця житлово-комунальних послуг наділений орган місцевого самоврядування, якому у відповідності до п. 4 ст.7 Закону “Про ЖКП” належить “визначити виконавця житлово-комунальних послуг відповідно до цього Закону в порядку, затвердженому центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства”.

Стаття 19 Закону “Про ЖКП” вказує, що учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: власник, споживач, виконавець, виробник.Виробник послуг може бути їх виконавцем. Особливими учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є балансоутримувач та управитель, які залежно від цивільно-правових угод можуть бути споживачем, виконавцем або виробником.

В даній нормі Закону чітко прописано, що ОСББ (в даному випадку це балансоутримувач і управитель як одне ціле) може бути не тільки виконавцем але й споживачем будь-якої комунальної послуги. Тобто, прямого обов’язкущо ОСББ є виконавцем послуги у Законі Про “ЖКП”, немає, ба-більше, ОСББ може бути споживачем всіх послуг на рівні з мешканцями. Можна привести типовий приклад, що трапляється у кожному багатоквартирному будинку: двірник, який здійснює вологе прибирання будинку, отримує воду з крану у приміщенні, що належить ОСББ або у підвалі тобто, він вже є споживачем цієї послуги. Нарахування за таку послугу повинно відбуватись згідно показів відповідного лічильника або за середньомісячними витратами.

Аналізуючи цей приклад можна зрозуміти, що ОСББ є споживачем комунальних послуг на рівні з мешканцями будинку, а статтею 19 Закону “Про ЖКП” не передбачено, що споживач послуги може бути одночасно його виконавцем.

Дуже чітко законодавець прописує права і обов’язкиучасників відносин у сфері житлово-комунальних послуг. Так споживач послуг (ст.20) має право “одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг”.

Виконавець послуг має право (ст.21 Закону) “розробляти і подавати на затвердження розрахунки щодо рівня цін/тарифів на житлово-комунальні послуги першої і другої групи (пункти 1 та 2 частини першої статті 14 цього Закону) в порядку, встановленому законодавством”

Стаття 14 Закону “Про ЖКП” вказує, що житлово-комунальні послуги поділяються на три групи:

• перша група - житлово-комунальні послуги, ціни/тарифи, які затверджують спеціально уповноважені центральні органи виконавчої влади;
• друга група - житлово-комунальні послуги, ціни/тарифи, які затверджують органи місцевого самоврядування для надання на відповідній території;
• третя група - житлово-комунальні послуги, ціни/тарифи, які визначаються винятково за договором (домовленістю сторін).

Отже, законодавець чітко встановив, що до компетенції виконавця належить право подавати розрахунки на комунальні послуги першої і другої групи. Таке ж право він надав виробнику послуг (п.1 ч.1 ст.22 Закону “Про ЖКП”).

Пункт 1 ч.2 ст.21 вказує, що виконавець “зобов’язаний забезпечувати своєчасність та відповідну якість житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору, в тому числі шляхом створення систем управління якістю відповідно до національних або міжнародних стандартів”.

Аналізуючи ці статті, законодавець регламентує, що виконавець має право розробляти розрахунки на житлово-комунальні послуги, подавати їх на затвердження в Кабінет Міністрів України, профільні Міністерства, Держкомунгосп та в органи місцевого самоврядування. Крім того, на виконавця покладено обов’язокстворювати систему управління якістю житлово-комунальних послуг на рівні національних або міжнародних стандартів. Напрошується запитання, чи здатне будь-яке ОСББ України виконувати регламентовані норми? І чи взагалі це може належати до компетенції будь-якого ОСББ?

Пункт 3 ч.1 ст.24 Закону вказує, що балансоутримувач має право укладати договори на надання житлово-комунальних послуг, а не такий обов’язок. Дану норму законодавець пояснює можливістю балансоутримувача укладати договори на утримання будинку і належну його експлуатацію з його мешканцями, що підтверджує п.1 ч.2 ст.24 Закону “Про ЖКП”: “Балансоутримувач зобов’язаний: укладати договір з власником (співвласниками) на утримання на балансі відповідного майна”

Що ж до прав і обов’язківуправителя, то ст. 25 Закону “Про ЖКП” законодавець надає лишень право управителю “укладати договори з виробниками, виконавцями, споживачами в порядку, встановленому Законом” До таких договорів можна віднести договори на обслуговування ліфтового та газового господарства, димовентканалів, освітлення місць загального користування, дератизація.

Варто пам’ятати, що основним обов’язком управителя є “забезпечення експлуатації будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд та об’єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях, згідно з умовами укладених договорів, стандартами, нормативами, нормами і правилами”(п.1.ч2 ст.25 Закону “Про ЖКП”).

Законом “Про ОСББ” врегульовано питання оплати комунальних послуг членами об’єднання. Стаття 22 Закону регламентує: “За наявності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання та інших послуг власники житлових і нежитлових приміщень можуть перераховувати кошти безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які надають ці послуги, за відповідними тарифами для кожного виду послуг у порядку, встановленому Законом

За відсутності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання та інших послуг, управитель зобов’язаний за рахунок коштів балансоутримувача встановити загальнобудинкові прилади обліку.

У випадку, якщо правління об’єднання самостійно здійснює функції управителя, воно за договором з постачальниками комунальних послуг може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг. У цьому випадку об’єднання несе повну відповідальність за своєчасну сплату вартості фактично спожитих членами об’єднання комунальних послуг.

Отже, аналіз цих норм свідчить, що члени об’єднанняможуть самостійно оплачувати послуги з водо-тепло постачання на рахунки підприємств, що їх надають.

Стаття 19 Закону України “Про питну воду і питне водопостачання” говорить, що “Послуги з питного водопостачання надаються споживачам підприємством питного водопостачання на підставі договору з: …..об’єднаннями співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельними кооперативами та іншими об’єднаннями власників житла, яким передано право управління багатоквартирними будинками та забезпечення надання послуг з водопостачання та водовідведення на підставі укладених ними договорів”

Трактуючи норму Закону можна зрозуміти, що мова йде про договірні відносини між ОСББ та виробником послуг (водоканалом), що укладені на умовах двосторонньої згоди. Ніхто не заперечує, що ОСББ не має права укласти такого роду договір, але згідно норм Закону України “Про питну воду і питне водопостачання” для ОСББ відсутній обов’язокукладати його.

У частині 3 ст.19 вищевказаного Закону законодавець вказує, що “Порядок надання споживачам послуг з питного водопостачання встановлюється центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства”.

Таким документом є наказ Державного комітету з житлово-комунального господарства від 25.04.2005 року за № 60, що зареєстрований в Міністерстві юстиції 19.05.2005 року за № 541/10821 “Про затвердження Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді”. В преамбулі вказано, що наказ видано “На виконання Закону України “Про житлово-комунальні послуги”, з метою упорядкування правовідносин, що виникають між виробниками, виконавцями і споживачами у процесі надання та споживання житлово-комунальних послуг, та створення правового поля для визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді”.

В загальних положеннях Порядку (п.1.1) вказано, що органами місцевого самоврядування, власниками житлових будинків визначаються серед інших виконавці житлово-комунальних послуг….. «з централізованого опалення, централізованого постачання холодноїта гарячої води, централізованого водовідведення”.

Пункт 1.3 Порядку вказує: “Виконавцем житлово-комунальних послуг, визначених у пункті 1.1 Порядку, може бути суб’єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання відповідних житлово-комунальних послуг та який може забезпечити виконання обов’язків, визначених у частині другій статті 21 Закону України “Про житлово-комунальні послуги”, про які ми говорили вище.

Давайте повернемось до п. 4 ст.7 ЗУ “Про ЖКП” та можливості органу місцевого самоврядування визначати виконавця житлово-комунальних послуг. Отже, на місцевому рівні орган місцевого самоврядування може, хоча не зобов’язаний, прийняти локальний нормативний акт, яким визначити виконавця житлово-комунальних послуг. У місті Львові прийнято два таких акти, зокрема, рішення № 667 від 27.06.2008 року “Про приведення тарифів на послуги з водопостачання та водовідведення до рівня економічно обґрунтованих витрат та впровадження схеми виробник-виконавеце-споживач послуг. Згідно п.2.2 останнього рішення: “Власники житлових будинків, що не належать до комунальної власності, (ЖБК, ОСББ, відомства), можуть самостійно визначати виконавця житлово-комунальних послуг з числа суб’єктів господарювання, з яким дійшли домовленостей про надання таких послуг, і який відповідає вимогам чинного законодавства, або укладати договори на надання житлово-комунальних послуг”.

Пунктом 3.1. рішення № 667 від 27.06.2008р. встановлює, що:Львівське міське комунальне підприємство “Львівводоканал“ ­- виробник послуг з централізованого водопостачання та водовідведення, -­ має укласти договори з виконавцями послуг (житлово-експлуатаційними підприємствами (ЛКП, ЖКК, ЖКП, БУ та ін.), предметом діяльності яких є надання цих послуг.

Отже, органи місцевого самоврядування, скориставшись п. 4 ст.7 Закону “Про ЖКП”, мають право визначати виконавців послуг, серед яких з-поміж інших відсутній виконавець на ім’яОСББ. Звичайно, комунальні підприємства такі як Львівводоканал та Львівтеплоенерго вдаються до судової тяганини з ОСББ, але станом на сьогоднішній день безуспішно. 

Враховуючи викладене, можна дійти висновку, що Вищий Господарський Суд України у своїх рішеннях з аналізованої теми (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/1266634, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/8215531), неналежним чином провів аналіз законодавства і хибно визначає обов’язокОСББ на підставі ст. 19 ЗУ “Про питну воду і питне водопостачаня” щодо укладення договору на постачання води у житловий будинок.

Законом України “Про ЖКП” в розділі Прикінцеві положення, законодавець “забув” або свідомо не вказав, що всі інші законодавчі акти повинні відповідати даному закону, чим створив колізію, що існує між ЗУ “Про ОСББ”, “Про ЖКП”, наказами Держжитлокомунгоспу, постановами КМУ локальному законодавству, на противагу якому стоїть тільки один Закон України “Про питну воду і питне водопостачання”.

Щодо послуг з теплопостачання, то прийнятий Закон України “Про теплопостачання” надає відповіді на всі питання. Сторонами у договорах є споживачі теплової енергії та теплогенеруючі організації. Останні також мають на меті зробити ОСББ виконавцями послуг, але станом на сьогоднішній день досить безуспішно. Спонукати до укладення договору теплогенеруюча компанія не змогла досяги у судовому порядку, останньою подано позов про стягнення коштів за надані послуги з теплопостачання, в якому також відмовлено.

Враховуючи вищевказане, керівники ОСББ звертаються за захистом своїх прав до територіальних відділень Антимонопольного комітету України. Як відомо, такі звернення набули поширення по всій території України. Антимонопольний комітет за дорученням Президента України здійснював перевірки суб’єктівприродних монополій, в результаті яких було відкрито понад 60 справ за ознаками порушень конкуренційного законодавства. За результатами перевірок було прийнято рішення створити робочу групу з розроблення плану заходів щодо підготовки змін до існуючих нормативно-правових актів з метою вирішення проблемних питань у сфері визначення виконавців житлово-комунальних послуг.

Отож, можна стверджувати, що виконавцями комунальних послуг (водопостачання, теплопостачання) є їх виробники, а ОСББ як управитель (балансоутримувач) будинку є їх споживачем на рівні мешканців будинку, хоча не виключається право об’єднання на укладення такого договору.

Варто зауважити, що до компетенції загальних зборів об’єднанняналежить право приймати рішення щодо укладення договорів з постачальниками комунальних послуг (ч.5 ст.22 Закону “Про ОСББ”). Хоча станом на сьогоднішній день автору невідомі такі випадки, але даний факт може відіграти для ОСББ суттєву роль під час судових тяганин.

Даний такий аналіз судової практики, де стороною виступає ОСББ дає підстави стверджувати про значні проблеми у застосуванні положень законодавства у сфері ОСББ як органами публічної адміністрації, так і судами. Усунення неоднозначного застосування можливе шляхом удосконалення законодавства задля створення якісних умов для функціонування та розвитку таких об’єднань.